Rede von
Hans-Peter Kneip (Vorstand)
anlässlich der ordentlichen Hauptversammlung der Deutsche EuroShop AG
am 29. August 2024 in Hamburg
Es gilt das gesprochene Wort.
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Chart 1: Eat. Shop. Laugh.
Sehr geehrte Aktionärinnen und Aktionäre, meine sehr verehrten Damen und Herren,
als Vorstand der Deutsche EuroShop begrüße ich Sie ebenfalls herzlich und danke Ihnen für Ihr Interesse und Ihre Teilnahme an unserer heutigen Hauptversammlung an diesem sommerlichen Tag in Hamburg.
Unseren Geschäftsbericht, das laufende Geschäftsjahr und somit auch die heutige Veranstaltung haben wir unter das Motto "Eat. Shop. Laugh." (Essen, Einkaufen, Lachen) gestellt. Dieses Motto fasst, wie wir fanden, die verschiedenen Aspekte unserer Shoppingcenter-Welt treffend zusammen. Zwar ist die Reihenfolge nicht bindend, doch haben wir in diesem Jahr einen gewissen Fokus auf das Essen und Trinken gelegt.
Auf den heutigen Tag bezogen bieten wir Ihnen im Einzelnen:
- Was das "Eat" - Essen anbelangt, so gibt es für Sie Kaltgetränke, Kaffee und Tee, Gebäck, Obst, Mittagessen und Kuchen.
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- Zum Thema "Shop" - Einkaufen berichte ich Ihnen über unsere Shoppingcenter und die Ergebnisse unseres Geschäfts.
- Und schließlich "Laugh" - Lachen: Diese Ergebnisse und die daraus resultierende Dividende zaubern Ihnen, so hoffe ich, ein Lächeln ins Gesicht.
Folgendes Menü haben wir daher für die heutige Hauptversammlung vorgesehen:
Chart 2: Agenda - Hauptversammlung 2024
Zunächst werfe ich einen Blick auf die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen, die unser Geschäftsjahr 2023 maßgeblich geprägt haben. Diese Faktoren haben nicht nur die Märkte, sondern auch unsere strategischen Entscheidungen beeinflusst.
Im Anschluss daran werde ich Ihnen einen detaillierten Überblick über die Ergebnisse des vergangenen Geschäftsjahres geben, damit Sie ein klares Bild von unserer Performance erhalten.
Darüber hinaus möchte ich Ihnen Einblicke in den Shoppingcenter-Transaktionsmarkt geben, in dem wir im Berichtsjahr aktiv waren. Wir haben erfolgreich weitere Anteile an Einkaufszentren aus unserem Portfolio erworben, was unsere Position weiter gestärkt hat.
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Selbstverständlich werde ich auch auf die Entwicklung unseres Aktienkurses sowie die Dividendenausschüttung eingehen, um Ihnen einen umfassenden Überblick über die Wertentwicklung Ihres Investments zu bieten.
Abschließend werde ich die Prognosen und strategischen Ziele für das laufende Geschäftsjahr mit Ihnen teilen. Ich freue mich bereits jetzt auf die anschließende Generaldebatte, bevor wir dann zu den Abstimmungen übergehen.
Nun zu Beginn zu den wirtschaftlichen Rahmenbedingungen des vergangenen Geschäftsjahres.
Chart 3: Rahmenbedingungen 2023
Im Jahr 2023 erlebte das deutsche Bruttoinlandsprodukt einen Rückgang um 0,3 %, nachdem es im Vorjahr noch um 1,8 % gewachsen war. Die Erholungsphase nach dem dramatischen Einbruch des BIP im Corona-Jahr 2020 wurde damit unterbrochen. Dies ist auf eine Vielzahl von Faktoren zurückzuführen, darunter die weiterhin hohen Energiepreise, die nach einem extremen Anstieg infolge des Ukraine-Krieges auf einem höheren Niveau verharrten. Die stark gestiegenen Zinsen verschlechterten
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außerdem die Finanzierungsbedingungen deutlich, was besonders die Bauwirtschaft belastete.
Zusätzlich führten die anhaltend hohe Inflation und geopolitische Spannungen zu einer spürbaren Verunsicherung der Konsumenten. Die gedämpfte Entwicklung der Weltwirtschaft wirkte sich negativ auf die deutsche Exportwirtschaft aus und trug somit weiter zum Rückgang des Bruttoinlandsprodukts im Jahr 2023 bei.
Die schwache Konjunktur ließ die Arbeitslosigkeit im Jahr 2023 wieder ansteigen, sodass die durchschnittliche Zahl der Arbeitslosen auf 2,6 Mio. zunahm, was einer Arbeitslosenquote von 5,7 % entspricht. Zum Vergleich: Im Vorjahr lag die Quote noch bei 5,3 %.
Die Verbraucherpreise in Deutschland stiegen gegenüber 2022 erneut deutlich um 5,9
- Besonders markant war der Anstieg bei den Preisen für Nahrungsmittel, die um 12,4 % zulegten. Das Statistische Bundesamt verzeichnete infolge der hohen Inflation nur einen minimalen Anstieg der Reallöhne und -gehälter um 0,1 %.
Ein weiterer wichtiger Indikator, die privaten Konsumausgaben, verzeichnete preisbereinigt einen Rückgang um 1,1 % im Vergleich zu 2022 und lag damit 2,1 % unter dem Vor-Pandemie-Niveau von 2019. Gleichzeitig stieg die Sparquote auf 10,9 % an.
Leider sind diese wirtschaftlichen Rahmenbedingungen für unsere Mieter eine schwere Kost. Sicherlich ist Ihnen in diesem Zusammenhang auch die erhöhte Zahl an Insolvenzen im Einzelhandel nicht entgangen. Die aktuelle Situation bietet aber auch Chancen und Möglichkeiten für zukünftig gute und stabile Erträge, wenn die strategischen Weichen richtig gestellt werden. Dazu später mehr, lassen Sie mich zunächst auf die Entwicklung des Einzelhandels tiefer eingehen und Ihnen ein detailliertes Bild der aktuellen Lage vermitteln:
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Chart 4: Entwicklung des Einzelhandels
Der Einzelhandel in Deutschland, einschließlich des Onlinehandels, verzeichnete im vergangenen Geschäftsjahr einen nominalen Umsatzanstieg von 2,3 %. Doch die reale Lage sieht aufgrund der anhaltend hohen Inflation weniger positiv aus: Hier musste ein Umsatzrückgang von 3,3 % im Vergleich zu 2022 verzeichnet werden.
Der Onlinehandel, der 2023 etwa 84,0 Mrd. € umsetzte, trug mit einem Anteil von rund 13,0 % (gegenüber 13,4 % im Vorjahr) zum gesamten Einzelhandelsumsatz von 649,1 Mrd. € bei. Allerdings war dieser Sektor mit einem nominalen Umsatzrückgang von 0,4
- - real -3,9 % - eher ein Bremsfaktor für das Gesamtwachstum. Dem stationären Einzelhandel erging es nur geringfügig besser: Er konnte 2023 einen nominalen Umsatzanstieg von 3,5 % verzeichnen, musste jedoch real ebenfalls einen Rückgang von 3,3 % hinnehmen. Neben der Inflation und der Verunsicherung der Verbraucher machten dem Handel auch Lieferprobleme, Fachkräftemangel und hohe Energiekosten zu schaffen.
Der Handelsverband HDE zeigte sich besorgt über die geringe Investitionsbereitschaft im Einzelhandel, da sich ohne notwendige Investitionen die Zukunftsaussichten der Händler erheblich verschlechtern würden. Investitionen sind nicht nur eine Voraussetzung für Wachstum, sondern auch für die notwendige Transformation hin zu
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mehr Klimaschutz und Nachhaltigkeit - dieses Prinzip gilt für nahezu jedes Unternehmen. Die Deutsche EuroShop tätigt ihrerseits erhebliche Investitionen sowohl für Wachstum als auch für Klimaschutz und Nachhaltigkeit.
Trotz der Herausforderungen setzte der Einzelhandel mit Textilien, Bekleidung, Schuhen und Lederwaren seine Erholung nach der Corona-Pandemie fort, wobei der Umsatz real um 2,6 % stieg. Allerdings konnten die pandemiebedingten Verluste der Vorjahre noch nicht vollständig ausgeglichen werden. Im Vergleich zum Jahr 2019, dem letzten Jahr vor Ausbruch der Pandemie, liegt der Umsatz in diesem Bereich immer noch real um 4,6 % niedriger. Dennoch berichtet der BTE Handelsverband Textil, dass der Umsatz mit Mode, Schuhen und Accessoires 2023 leicht, um 0,3 %, über dem Vor-Corona-Niveau lag. Besonders erfreulich ist die Entwicklung im stationären Bekleidungshandel, dessen Umsatz nach Schätzungen des BTE um 3 bis 4 % zulegte.
Chart 5: Shoppingcenter-Transaktionsmarkt
Zum Abschluss der Betrachtung der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen möchte ich Ihnen noch einige Einblicke in den Immobilien-Transaktionsmarkt geben.
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Der deutsche Investmentmarkt für Immobilien verzeichnete 2023 laut JLL einen deutlichen Rückgang des Transaktionsvolumens um 52 % auf 31,7 Mrd. € im Vergleich zum Vorjahr. Dieser Rückgang war hauptsächlich auf die gestiegenen Zinsen sowie auf konjunkturelle und geopolitische Unsicherheiten zurückzuführen. Diese Entwicklungen haben die Attraktivität klassischer Finanzanlagen für Anleger im Vergleich zu Immobilien erheblich erhöht.
Mit einem Anteil von 29 % am Transaktionsvolumen dominierte 2023 die Assetklasse Wohnen den Markt und löste damit die Assetklasse Büro ab, die 2023 nur noch 17 % des Volumens ausmachte. Einzelhandelsimmobilien hatten einen Anteil von 17 % am Transaktionsvolumen. Besonders bemerkenswert ist der Rückgang der Investitionen in deutsche Shoppingcenter: Laut CBRE belief sich das Investitionsvolumen in diesem Bereich 2023 auf rund 0,3 Mrd. €, was im Vergleich zu einem durch Sondereffekte beeinflussten starken Vorjahr mit rund 2,7 Mrd. € einen erheblichen Rückgang darstellt. Es ist anzunehmen, dass die Erhöhung der Beteiligungsquoten an sechs Shoppingcentern durch die Deutsche EuroShop im Februar 2023 einen wesentlichen Beitrag zu diesem Volumen geleistet hat.
JLL beobachtete auch deutliche Anstiege der Spitzenrenditen in den einzelnen Sektoren, die maßgeblich durch die gestiegenen Zinsen getrieben wurden. In den verschiedenen Assetklassen stiegen die Spitzenrenditen zwischen 50 Basispunkten für Shoppingcenter und 98 Basispunkten für Büros. Für die Top-Shoppingcenter in Deutschland lagen die Spitzenrenditen zum Jahresende bei durchschnittlich 5,5 %, verglichen mit 5,0 % im Jahr 2022.
Sehr geehrte Damen und Herren,
nachdem wir diese wichtigen Markttrends beleuchtet haben, möchte ich nun Ihre Aufmerksamkeit auf einen weiteren entscheidenden Faktor für unser Geschäft lenken: die Zinsen.
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Chart 6: Darlehenszinsen
Die Deutsche EuroShop unterhält für ihre konsolidierten Darlehen Kreditverbindungen zu insgesamt 20 Banken und Sparkassen, die sich auf Deutschland, Österreich und die Tschechische Republik verteilen. Diese Diversifikation in der Kreditgeberlandschaft ist ein wichtiger Bestandteil unserer Finanzierungsstrategie und sorgt für eine solide Basis in einem sich wandelnden Marktumfeld.
Nach den markanten Zinsanstiegen im Geschäftsjahr 2022 haben sich die Zinsen im Berichtsjahr auf deutlich höherem Niveau stabilisiert. Gegen Ende des Jahres 2023 zeigten sich erste Tendenzen für Zinssenkungen, doch erst im Juni 2024 senkte die Europäische Zentralbank nach zehn vorherigen Erhöhungen ihre Leitzinssätze erstmals wieder leicht um 0,25 Prozentpunkte.
Der Wandel in der Zinslandschaft spiegelt sich auch in unserem Darlehensportfolio wider. Zum Ende des Jahres 2023 belief sich der durchschnittliche Zinssatz unseres konsolidierten Kreditportfolios auf 2,43 %, was im Vergleich zum Vorjahr unverändert blieb. Die durchschnittliche Zinsbindung unserer Darlehen lag zum Jahresende bei 5,8 Jahren. Im aktuellen Geschäftsjahr, also zum Halbjahr 2024, finanzieren wir uns zu einem leicht gestiegenen Durchschnittszins von 2,56 % und einer verbleibenden Zinsbindung von 5,5 Jahren.
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Chart 7: Anteilskäufe 2023
Sehr geehrte Aktionärinnen und Aktionäre,
ich möchte nun auf die erzielten Resultate eingehen und Ihnen einen umfassenden Einblick in die Geschäftsentwicklung im Jahr 2023 geben.
Um die aktuellen Ergebnisse in den richtigen Kontext zu setzen, möchte ich kurz die strategisch wichtigen Anteilskäufe an sechs Shoppingcentern erläutern, die sich bereits in unserem Portfolio befanden. Diese Transaktion war Teil unserer Strategie, das Portfolio gezielt zu stärken und unsere Marktposition weiter auszubauen.
Wir haben unsere Beteiligungsquoten an sechs Shoppingcentern wie folgt erhöht:
- am Allee-Center Magdeburg von 50 % auf 100 %,
- am Forum Wetzlar von 65 % auf 100 %,
- an der Galeria Baltycka Danzig von 74 % auf 100 %,
- am Phoenix-Center Hamburg von 50 % auf 75 %,
- am Saarpark-Center Neunkirchen von 50 % auf zunächst 90 % und bis zum Jahresende 2023 auf 95,14 %,
- und an der Stadt-Galerie Passau von 75 % auf 100 %.
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Haftungsausschluss
Deutsche EuroShop AG veröffentlichte diesen Inhalt am 30 August 2024 und ist allein verantwortlich für die darin enthaltenen Informationen. Unverändert und nicht überarbeitet weiter verbreitet Public am 30 August 2024 07:46:25 UTC.
