05/06/2021 - STINAG Stuttgart Invest AG: Rede des Vorstands: Virtuelle Hauptversammlung der STINAG Stuttgart Invest AG am 26. Mai 2021 (PDF: 149 KB)

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Meine sehr geehrten Aktionärinnen und Aktionäre, sehr geehrte Aktionärsvertreter,

sehr geehrte Damen und Herren,

ich begrüße Sie zur heutigen 150sten Hauptversammlung der STINAG Stuttgart Invest AG und heiße Sie sehr herzlich willkommen.

Wie im letzten Jahr muss unsere Hauptversammlung leider auch in 2021 aufgrund der andau- ernden COVID-19-Pandemie entsprechend der aktuell geltenden Rechtslage und vor allem zum Schutz Ihrer Gesundheit wie auch der unserer Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter - zum Schutz von uns allen - virtuell am Sitz der Gesellschaft durchgeführt werden. Eine Präsenz- veranstaltung, die uns die Möglichkeit des persönlichen Austausches mit Ihnen, meine sehr geehrten Aktionärinnen und Aktionäre, im Rahmen der Generaldebatte sowie vor und nach der Hauptversammlung gewähren würde, können wir damit nicht abhalten. Dennoch werden wir Ihnen einen bestmöglichen Überblick über die Geschäftsentwicklung des vergangenen Jahres, die aktuellen und strategischen Geschäftsaktivitäten im Rahmen dieses Vortrags so- wie der von Ihnen gestellten Fragen und unseren detaillierten Antworten geben.

Zunächst gebe ich Ihnen einen Überblick zu den Berichterstattungen im Rahmen meiner Rede.

Die Coronapandemie hatte in 2020, vor allem ab dem vierten Quartal, und hat bis heute zum Teil erhebliche Auswirkungen auf verschiedene Assetklassen des Immobilienmarktes. Dem- entsprechend werde ich Ihnen spezifisch darstellen, inwieweit unser Immobiliengeschäft hier- von tangiert war. Nach planmäßiger Realisierung der gesetzten Ziele in 2012 bildeten wir im abgelaufenen Geschäftsjahr unsere erweiterte Strategie 2025 / 2030 aus, deren wesentlichen Eckpunkte ich Ihnen erörtern werde. Danach gehe ich auf die bedeutenden Geschäftsaktivitä- ten ein, wie der Übernahme des Mikroappartementhauses inklusive angeschlossene Kinder- tagesstätte und unsere sich in Fertigstellung befindende Bestandsentwicklung "Königstraße 45". Im Anschluss erläutere ich Ihnen die wesentlichen Entwicklungen der Vermögens-, Fi- nanz- und Ertragslage im Konzern- und Einzelabschluss für das Geschäftsjahr 2020 und deren Auswirkungen auf die Dividendenhöhe und damit auf die Marktkapitalisierung. Zum Abschluss gebe ich Ihnen dann einen Ausblick für die geplante Geschäftsentwicklung der Jahre 2021 und 2022.

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Auswirkungen Corona allgemein

Bevor ich Ihnen die wesentlichen Geschäftsaktivitäten in 2020 sowie die Strategie für die kom- menden Jahre darstelle, lassen Sie mich bitte einige Worte zu der nun seit Anfang 2020 an- dauernden Coronakrise sagen.

Vor einem Jahr glaubten viele von uns, die globale Gesundheitskrise - "die Covid-19-Pande- mie" - die im zurückliegenden wie auch im aktuellen Jahr in einem noch nie dagewesenen Ausmaß das Leben der Menschen, die Stabilität der Gesellschaft, die Unternehmen unter- schiedlichster Branchen sowie die Gesamtwirtschaft bedroht, überwunden zu haben. Dies ins- besondere nach der Schockstarre im Frühjahr 2020 und des Auflebens im Sommer, mit einem auf die Zukunft gerichteten Blick. Doch im vierten Quartal 2020 holte uns alle die "Corona- Realität" mit einem faktischen Dauer-Lockdown - über vielen Branchen hinweg - ein. Am stärksten belastet und der Existenzbedrohung ausgesetzt sind der Einzelhandel, eine Vielzahl von Dienstleistungen, der Tourismus, die Gastronomie und Hotellerie.

Die unzureichende Strategie zum Schutz der Menschen bei gleichzeitiger Stabilisierung der Wirtschaft durch klare Test-, Impf- und Öffnungskonzepte hinterließ tiefe negative Spuren, was in die schwerste Rezession der weltweiten Gesamtwirtschaft nach dem zweiten Weltkrieg mündete. Mit der letzten Finanzkrise vor mehr als zehn Jahren, die nur einzelne Länder und vor allem den Finanz- und Immobiliensektor betraf, ist die Coronakrise in keiner Weise ver- gleichbar. Vor allem die wirtschaftliche Erholung in Deutschland schreitet nur langsam voran, zumal aufgrund der umfangreichen fiskalpolitischen Maßnahmen der deutschen Regierung - wie Kurzarbeitergeld, Aussetzung der Insolvenzantragspflicht, Unterstützungsgelder für Un- ternehmen und Selbständige - das wirkliche Ausmaß noch nicht absehbar ist. Nicht unbeach- tet bleiben darf die äußerst hohe Verschuldung von Bund, Ländern und Gemeinden, die eine langfristige Belastung für die kommenden Generationen zur Folge hat.

Ein Weg aus dieser Krise kann nur eine konsequent geplante und stringent umgesetzte Impf- strategie mit ausreichend vorhandenen und wirksamen Corona-Vakzinen für die impfwillige Gesamtbevölkerung sein, gepaart mit einer ausgeklügelten Öffnungs- und Offenhaltungsstra- tegie.

Hinzu kommt, dass sich die Welt bereits in einem schon vor wenigen Jahren einsetzenden unglaublichen Strukturwandel befindet, geprägt von der Digitalisierung, dem Klimawandel so- wie der Nachhaltigkeit. Die Pandemie beschleunigte diese Entwicklung massiv. Vor allem die deutsche Wirtschaft ist hierdurch im weltweiten Vergleich deutlich zurückgefallen und hat da- mit einen erheblichen Nachholbedarf zu bewältigen.

Die Wiedererlangung einer Position unter den besten Industrienationen ist nur möglich, wenn die deutsche Politik zusammen mit der Wirtschaft die Zeit des reinen Verwaltens Deutschlands beendet und die starke Basis der Industrie und der Spitzentechnologie nutzt, um in den zu- kunftsbestimmenden Themen schnellstens voranzuschreiten. Ein politischer Dogmatismus nach der Bundestagswahl im September diesen Jahres wäre keine Lösung für die erfolgreiche Krisenbewältigung Deutschlands.

Auswirkungen Corona Immobilienmarkt

Betrachten wir speziell den Immobilienmarkt, so bewegt sich die Immobiliennachfrage infolge fehlender Anlagealternativen auf dem Kapitalmarkt sowie anhaltender Niedrigzinsen und dem

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massiven Investitionsdruck trotz der COVID-19-Pandemie auf hohem Niveau. Die Assetklas- sen Wohnen, Logistik, Senioren und Pflege zeigten einen deutlichen Zuwachs bei der Miet- und Investitionsdynamik. Dies allerdings bei gleichzeitig weiterer Renditekompression, wäh- rend vor allem die bislang dominierenden Immobilienbereiche Einzelhandel, Hotel und teil- weise Büro einen starken Rückgang bei der Flächen- und Investmentnachfrage aufwiesen.

Die Assetklasse "Büro", die nach wie vor den größten Anteil am Vermietungs- und Investment- geschäft einnimmt, zeigte infolge einer nachlassenden Wirtschaftsdynamik bereits vor Corona das Ende des Vermietungsbooms bei Büroflächen an. Diese Entwicklung des Nachfragerück- gangs verstärkte sich durch das seit Corona herrschende Thema "Homeoffice", dennoch ist die Zunahme des Anteils am mobilen und flexiblen Arbeiten lediglich als Ergänzung zum Ar- beiten an einem fixen Bürostandort zu sehen. Einen kompletten Ersatz durch das "Mobile Ar- beiten" ist nicht zu erwarten.

Konsequenz war, dass Anmietungs- und Expansionspläne zeitlich verschoben oder sogar ganz aufgehoben wurden. Die Nutzung des physischen Büros unterliegt damit einem struktu- rellen Wandel. Das "Büro der Zukunft" ist geprägt von Digitalisierung, künstlicher Intelligenz, Nachhaltigkeit, demografischem Wandel und modernen Arbeitsweisen, was bei Projektent- wicklungen sowie Revitalisierungen von Büroobjekten zu beachten ist. Nur so können Core- Objekte die Anforderungen der verhaltenen Flächennachfrage erfüllen und folglich rendite- starke und langfristig vermietete Investments in dieser Assetklasse getätigt werden. Insgesamt wird der Büroimmobilienmarkt auch in Zukunft einen stabilen Verlauf aufweisen. Trotz eines Anstiegs des Leerstandes in 2021, wird das Mietniveau in sehr guten sowie guten Lagen wei- testgehend konstant bleiben.

Einen schrittweisen aber dennoch elementaren Strukturwandel durchwanderte bereits vor der Corona-Zeit der Non-Food Einzelhandel und damit die entsprechenden Anmietungsobjekte, geprägt von einer im Vergleich zu den vergangenen fünf bis zehn Jahren reduzierten Flächen- nachfrage und sinkende Mieten. Der E-Commerce-Handel zeigt hingegen einen regelrechten Boom, der stetig weiter, mit all den virtuellen Möglichkeiten die zur Verfügung stehen, ausge- baut wird. Lediglich der Lebensmitteleinzelhandel kann als krisenresistent bezeichnet werden, wenngleich auch hier die virtuelle Welt nicht mehr wegzudenken ist. Online Lebensmittel be- stellen und an die Haustür geliefert zu bekommen breitet sich rasant aus. Durch den faktischen Dauer-Lockdown für den Non-Food-Einzelhandel im vergangenen halben Jahr stehen rund 50 Prozent der Einzelhändler und Gastronomen vor dem Verlust ihrer Existenz, bzw. haben be- reits ihre Geschäfte aufgegeben. Diese pandemiebedingte Entwicklung der Ausdünnung des Filialnetzes, um teure Einzelhandelsflächen aufzugeben, die strukturellen Standortschließun- gen von Warenhäusern sowie das zunehmend veränderten Einkaufsverhalten, werden in den nächsten Jahren zu einem deutlich geringeren Flächenbedarf und drastisch fallenden Mieten in den 1A-Lagen führen. Die bis dato reinen Verkaufsflächen in Spitzenlagen müssen in hoch- wertige Erlebnisflächen mit hohen Serviceniveau umgewandelt werden. Um die Verwaisung der Innenstädte zu vermeiden, sind dringend zukunftsorientierte Konzepte erforderlich, die nur zwischen den jeweiligen Immobilieneigentümern und den städtischen Verwaltungen zügig auf- gesetzt und realisiert werden können.

Ein weiterer wesentlicher Baustein der Zukunftsgestaltung der Innenstädte findet sich in der Umwidmung und Revitalisierung von bisherigen Geschäftshäusern; insbesondere in den obe- ren Etagen sollte hier die Umnutzung zu Wohnflächen erfolgen. Dies vor allem aus zwei Grün- den: Zum einen, weil Wohnraum in den Innenstädten weiterhin ein knappes Gut ist und sich

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der Wohnungsvermietungs- und Investmentmarkt als krisenfest erweist, zumal infolge Corona die Mieten und Kaufpreise nochmals teurerer wurde. Und dies nicht nur in Innenstädten, auch in der Peripherie sind die Miet- und Kaufpreise weiter angestiegen, was sicherlich auch dem Homeoffice-Effekt mit einer festgestellten Flächenbedarfszunahme geschuldet ist. Dennoch wird sich das knappe Wohnangebot in Großstädten weiter auf einem hohen Niveau bewegen, allerdings werden durch die vermehrten Wohnregulierungsmaßnahmen geringere Mietzu- wächse zu erwarten sein. Gesamt betrachtet ermöglichen jedoch Investitionen in die Asset- klasse Wohnen eine deutlich höhere Rendite als gemeine Kapitalanlagen, so dass in den kom- menden Jahren von weiter steigenden Preisen sowie Mieten für Wohnimmobilien - abhängig vom Standort - ausgegangen werden kann. Bei der zukunftsorientierten Entwicklung von Wohnobjekten müssen Investoren die allgemeinen Trendentwicklungen, wie die Themen der Digitalisierung und des Mobilitätsverhaltens, der Urbanisierung und der demografischen Ent- wicklung sowie die ineinandergreifende Kombination von Wohnen, Arbeiten, Leben und Frei- zeit bei der Realisierung von Wohnraum beachten

Eine weitere Assetklasse, die wir alle früher oder später nutzen und die der demografische Wandel sowie die gesellschaftlichen Veränderungen mit sich bringen sind die Pflege- und Se- niorenimmobilien, deren Nachfrage sich stetig erhöht. Insgesamt wird sich der Bedarf in den unterschiedlichsten seniorengerechten Wohnformen auch in den nächsten Jahren und Jahr- zehnten auf einem hohen Niveau bewegen. Dabei spielt die Gruppe der Senioren, die die Pflege in den eigenen vier Wänden in den unterschiedlichsten Gestaltungen wahrnehmen, eine immer wichtigere Rolle. Individuelles und selbstbestimmtes Wohnen im Alter, mit der not- wendigen Sicherheit im Notfall und dem pulsierenden Leben einer Stadt, ist der Wunsch vieler ältere Menschen und ist zum wichtigsten Endscheidungsaspekt für Senioren - wo sie den Lebensabend verbringen wollen - geworden. Dieser Nachfrageboom wird allerdings in den nächsten Jahren auch einen weiteren Renditerückgang mit sich bringen. Bewegt sich die Spit- zenrendite heute bei maximal 4,2 Prozent von Core- und Core-Plus-Investitionen im Senioren- wohnen und Pflegeobjekten, lag diese vor drei bis vier Jahren im Durchschnitt um 1,5 Prozent höher. Nach aktuellen Schätzungen wird in den nächsten zwei Jahren höchstens eine Rendite von knapp unter vier Prozent erreichbar sein.

Die Einstellung der Reiseaktivitäten und das Nichtstattfinden von Großveranstaltungen im ers- ten Lockdown, aber auch die seit Herbst 2020 nach wie vor vorhandenen Reise- und Kontakt- beschränkungen führten, nach einem Übernachtungsrekord in 2019, zu einer existenzbedro- henden Situation der Hotelbetreiber. Vor allem Kongress- und Messestandorte sind hiervon stark betroffen. Trotz der Tatsache, dass die Auslastung, die Zimmerpreise und das ertrags- reiche Gastronomiegeschäft einen noch nie dagewesenen Rückgang verzeichneten, ist den- noch ein Niedergang von finanziell starken Hotelbetrieben in Top-Lagen - sollte die Impfstra- tegie positiv verlaufen - in den nächsten Jahren nicht zu erwarten. Durchhaltevermögen sowie eine finanzielle Stabilität werden jedoch nicht nur auf Seite der Betreiber, sondern auch auf Seiten der Investoren notwendig sein. Das Vorankommen bei den Impfungen sowie ausgeklü- gelte Hygienekonzepte werden in den nächsten zwei bis drei Jahren das Hotelgewerbe be- gleiten. Zudem sind Preiskämpfe, aufgrund einer temporär rückläufigen Nachfrage im Bereich von Übernachtungen sowie Meetings und Messen, der übrig gebliebenen Hotelketten zu er- warten. Auch wenn sich die Pandemielage in 2021 und 2022 entspannen wird, ist eine Rück- kehr zur bislang gewohnten Meeting- und Messekultur nicht so schnell zu erwarten. Das In- fektionsrisiko beim Aufeinandertreffen von vielen Menschen sowie Reisekosteneinsparungs- programme der Unternehmen, infolge der gelernten virtuellen Möglichkeiten und die zuneh- mende Beachtung von Umweltaspekten, werden Geschäftsreisen für eine längere Zeit

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verringern. Ab 2024 / 2025 sollte wieder eine neu gelernte Normalität eintreten und damit at- traktive Hotelinvestments zu dem ihnen gebührenden Erfolg führen. Damit steht die Hotelbran- che in den nächsten Jahren großen Herausforderungen gegenüber, bei denen nur die stärks- ten Hotelbetreiber mit einer guten Liquiditätsausstattung und zukunftsweisende Betriebskon- zepte überleben können. Auf Investorenebene werden Verkäufe von Hotelimmobilien dann vermeidbar sein, wenn keine erheblichen Verpachtungs-, Liquiditäts- und Kreditrisiken vorhan- den sind und vor allem das Objekt nicht mit einer hohen Fremdkapitalausstattung durchfinan- ziert ist.

Geschäftsaktivitäten 2020 und Strategie 2025 / 2030

Geschäftsaktivitäten 2020

Wie Sie sehen, meine sehr geehrten Damen und Herren, konnte die STINAG mittels ihrer strategischen Maßnahmen in den vergangenen Jahren, vor allem mit der Neuausrichtung - d. h. Investments in Pflege- und Wohnimmobilien der unterschiedlichsten Richtungen sowie Desinvestition von Gastronomie- und Einzelhandelsobjekten - erhebliche Mieterlös-, Ergeb- nis- und Wertminderungen des Immobilienportfolios, die dauerhafter Natur gewesen wären, vermeiden.

Das Geschäftshaus "Königstraße 45" in Stuttgart, war vor Beginn der Revitalisierung aus- schließlich als Objekt mit Einzelhandels- und Gastronomieflächen im niedrigen Segment ver- mietet. Mit der Fertigstellung im Sommer 2021, hat es sich in ein Geschäftshaus mit moderns- ten und lichtdurchfluteten Büroflächen über sieben Obergeschosse sowie einem ansprechen- den Erdgeschoss für eine anspruchsvolle Gastronomie- und / oder Einzelhandelsnutzung ent- wickelt. Die Bürogeschosse von insgesamt 3.000 m2 sind auf 12 Jahre zuzüglich Optionen komplett an die Rechtsanwaltskanzlei Heuking, Kühn, Luer, Woitjek vermietet. Die Vermark- tung der Erdgeschossflächen war durch die Coronakrise ins Stocken geraten. Die Unsicherheit vieler potenzieller Mieter - von Lebensmitteleinzelhändler über wirtschaftlich stabile Retailer mit Onlinehandelskonzepten bis hin zu kapitalstarken Systemgastronomen - ließ einen Ver- tragsabschluss bis dato noch nicht zu. Seit wenigen Wochen ist nun aber wieder eine deutlich steigende Nachfrage nach diesen Flächen festzustellen, Vertragsverhandlungen erfolgen der- zeit. Damit sollte unser sich in exzellenter Lage befindendes und saniertes Bestandsobjekt "Königstraße 45" langfristig zu respektablen Marktkonditionen auf hohem Niveau ab Mitte die- ses Jahres vollvermietet sein.

So wie das in bester Lage mit Einzelhandel- und Gastronomie bestückte Objekt "Königstraße 45", konnten eine Vielzahl von Bestandsobjekten, die vor allem entsprechend dem alten Ge- schäftsmodell "absatzorientiert" ausgerichtet waren, nicht wirtschaftlich sinnvoll saniert wer- den. Konsequenz war, dass die STINAG, entsprechend der zukunftsorientierten Ausrichtung des Immobiliengeschäfts, in den letzten Jahren zahlreiche Altimmobilien veräußerte und mit- tels dessen die Vermietungsflächen für Gastronomie und Einzelhandel von knapp 30 Prozent in 2012 auf 11 Prozent seit 2019 reduzieren konnte. Damit war die Belastung in Form von fehlenden Mieteinnahmen oder Geschäftsaufgaben der Mieter als Folge der Corona-pande- mie auf ein Minimum reduziert. Mit den langjährigen Einzelhandels- und Gastronomiemietern unseres Immobilienbestandes konnten partnerschaftliche Vereinbarungen als Stundungs- oder temporäre Mietreduzierungsregelungen getroffen werden, zum Teil mit Mietvertragsver- längerungen. Bei Mietern, die zentral einen rigorosen Mietreduzierungs- oder

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