06/04/2021 - STINAG Stuttgart Invest AG: Tagesordnung der außerordentlichen Hauptversammlung (PDF: 430 KB)

im April 2021

Sehr geehrte Aktionärinnen und Aktionäre,

gerne laden wie Sie zu unserer am Mittwoch, den 26. Mai 2021, 10:00 Uhr (MESZ) stattfin- denden ordentlichen Hauptversammlung für das Geschäftsjahr 2020 ein. Diese Hauptver- sammlung wird als virtuelle Hauptversammlung, ohne physische Präsenz der Aktionäre oder ihrer Bevollmächtigten, nach Maßgabe des Covid-19-Gesetzes durchgeführt. Die Tagesord- nung mit den Vorschlägen der Verwaltung ist auf den nachfolgenden Seiten dieser Mitteilung abgedruckt.

Das Geschäftsjahr 2020 der STINAG-Gruppe zeigte ein weiteres Mal die Optimierung des Immobilienbestandes in eine zukunftsorientierte Richtung auf. Dies belegen die Projektent- wicklungen wie das "Mikroappartementhaus inklusive Kindertagesstätte" in Böblingen Flug- feld, das durch die 100%ige Anteilsübernahme im Oktober 2020 seinen Abschluss fand, sowie das "Geschäftshaus Königstraße 45" in der Stuttgarter City, dessen Bau planmäßig voran- schritt.

Dennoch ging an dem konzernweiten Immobilienportfolio die Coronapandemie nicht spurlos vorüber, deren Auswirkungen sich vor allem im Laufe des zweiten Halbjahres 2020 zeigten. Die im Berichtsjahr verzeichnete deutliche Eintrübung des Immobilienmarktes in den Berei- chen Hotel, Gastronomie und Einzelhandel führten zu Mietrückgängen in Form von aus Vor- sicht vorgenommenen Wertberichtigungen sowie nicht planmäßig erzielten Mieterlösen, die unter anderem ein Faktor für das stark rückläufige Jahresergebnis 2020 waren. Die Einflüsse der Entwicklungen in den Assetklassen Einzelhandel und Gastronomie - die aktuell nur noch rund 11 Prozent (in 2013 circa 30 Prozent) am Gesamtimmobilienbestand ausmachen - auf Umsatz und Ergebnis konnten jedoch durch die verfolgte Optimierungsstrategie mit der Ver- äußerung entsprechender Immobilien in den vergangenen Jahren in Grenzen gehalten wer- den. Erheblich negative Belastungen wurden durch die Pandemie bei den beiden Hotelobjek- ten am Stuttgarter Flughafen hervorgerufen. Das Ende Januar 2020 mit äußerst guten Bele- gungsquoten eröffnete, neue Kongresshotel musste mit Beginn des ersten Lockdowns schlie- ßen. Der Betrieb wurde seither aufgrund fehlender Messen und Veranstaltungen und eines nur auf niedrigem Niveau befindlichen Geschäftsreise- und Flugverkehrs nicht wieder aufge- nommen. Das 4-Sterne Airport Hotel ging zwar im Juni 2020 wieder in Betrieb, eine deutliche Verbesserung der Buchungsquoten war nach der Sommersaison zu verzeichnen, allerdings führte der zweite Lockdown im November 2020 mit der Schließung der Gastronomie und der wieder verschärften Kontaktbeschränkungen zu einer äußerst niedrigen Auslastung. Für beide Häuser konnten damit ab April 2020 keine Mieten vereinnahmt werden; entsprechende Stun- dungsvereinbarungen mit einer klaren und abgesicherten Rückführungsregelung sollen in den kommenden Jahren die fehlenden Ergebnis- und Liquiditätsbeiträge wieder ausgleichen.

Einen trotz der Coronakrise positiv stabilen Verlauf wies der Immobilienbestand in den Asset- klassen Büros und Praxen, Senioren und Pflege, Wohnungen und Mikrowohnen sowie Pro- duktion auf. Damit war und ist die risikodiversifizierende und zugleich auf Gesellschafts- und Marktentwicklungen vorausschauende Investitions- und Bestandhaltungsstrategie die richtige Basis des Immobiliengeschäftes der STINAG-Gruppe.

Die Ende 2019 fertiggestellte und in 2019/2020 in Betrieb genommene Projektentwicklung "Mikroappartementhaus mit angeschlossener Kindertagesstätte" in Böblingen Flugfeld wurde

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im Rahmen eines Share-Deals (Erwerb von 100 Prozent der Anteile der Projektgesellschaft) zum 01. Oktober 2020 in den Bestand genommen und erweiterte damit das Portfolio. Die Mie- terlöse entwickelten sich trotz der Pandemie planmäßig, die Auslastung bewegte sich entge- gen den Erwartungen auf einem äußerst hohen Niveau.

Erfreulich zeigte sich auch der Fortgang der Revitalisierung des Geschäftshauses "Königs- traße 45" in Stuttgart. Der Bauablauf verlief bislang nach Plan, so dass die Fertigstellung und damit der Bezug sämtlicher Obergeschossflächen mit rund 3.000 m2 durch eine Rechtsan- waltskanzlei im Sommer 2021 erwartet wird. Derzeit erfolgt die Vermarktung der Erdgeschoss- flächen, die einer zukunftsorientierten Handels- und/oder Gastronomienutzungskonzeption zu- geführt werden. Bedingt durch die Folgen der Coronasituation gestaltet sich dies als langwie- riger als geplant, allerdings werden aktuell erfolgsversprechende Verhandlungen geführt.

Im Zuge der abschließenden Portfoliobereinigung wurde Ende des Geschäftsjahres ein klei- nes Teileigentumsobjekt in der Calwer Straße in Stuttgart, welches vor allem auf eine Gastro- nomienutzung ausgerichtet ist, veräußert. Insgesamt erhöhte sich, unter Berücksichtigung al- ler Investitionen sowie Desinvestitionen, der Immobilienbestand der STINAG-Gruppe im Ge- schäftsjahr 2020 auf 100.385 m2.

In den kommenden Jahren werden die strukturellen Trendentwicklungen, die vor zwei bis drei Jahren aufkamen und durch die Coronapandemie erheblich beschleunigt wurden, im Rahmen der Investitionsstrategie der STINAG vehement verfolgt. Schwerpunkte unserer Investments werden in den Assetklassen Büros, Wohnen, Senior-Living, Pflege und Health Care sein. Be- standflächen in den Segmenten Einzelhandel und Gastronomie werden, wo drastische Markt- veränderungen dies notwendig machen, Umnutzungen sowie der Vermietung an finanziell starke Mieter mit zukunftsfähigen Konzepten zugeführt. Eine generelle Erholung des Hotel- marktes - vor allem in den Bereichen Geschäftsreisen sowie Messen und Veranstaltungen - wird abhängig von der Umsetzung der Impfstrategie, aller Voraussicht nach erst ab dem Jahr 2023 eintreten; für die beiden Flughafenhotels sollte eine erste schrittweise Entspannung ab 2022 zu verzeichnen sein. Im Geschäftsjahr 2021 liefern das Mikroappartementhaus in Böb- lingen erstmals ganzjährig, das im Sommer fertiggestellte Geschäftshaus auf der Königstraße zeitanteilig stabile Umsatz- und Ergebnisbeiträge.

Geschäftsverlauf 2020

STINAG Stuttgart Invest AG

Im Geschäftsjahr 2020 konnte lediglich ein Jahresüberschuss von 5,5 Millionen Euro, nach 11,3 Millionen Euro im Vorjahr, erwirtschaftet werden. Diese Entwicklung war von einem stark verminderten Zins- und Finanzergebnis der Tochtergesellschaften - als Folge der im geringe- ren Umfang erzielten Erlöse aus Immobilienverkäufen und aus Einflüssen der durch die Corona-Beschränkungen vorgenommenen Wertberichtigungen aus Mietverhältnissen in ver- schiedenen Hotel-, Gastronomie- und Einzelhandelsobjekten - sowie von verminderten Son- dererlösen geprägt. Diese ergebnisbeeinflussenden Faktoren konnten nicht vollständig von dem im Vergleich zum Jahr 2019 deutlichen Rückgang sämtlicher Aufwandspositionen kom- pensiert werden.

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Während sich die Mieterlöse mit 3,2 Millionen Euro auf dem Vorjahresniveau befanden, konn- ten in 2019 lediglich um 1,1 Millionen Euro geringere sonstige betriebliche Erträge (0,8 Millio- nen Euro) - was an letztjährigen Erträgen aus Rückstellungsauflösungen und Veräußerungs- gewinnen lag - erwirtschaftet werden. Deutlich niedrigere Abschreibungen auf das Anlagever- mögen - im Jahr 2019 fielen Sofortabschreibungen sowie Sofortaufwendungen im Zusam- menhang mit den Ausstattungs- und Einrichtungsgegenständen des Kongresshotels an - führ- ten zu einem Rückgang bei den Positionen Abschreibungen sowie sonstige betriebliche Auf- wendungen von insgesamt 3,7 Millionen Euro. Belastend wirkten sich Corona bedingte Risi- kovorsorgen in Form von Einzelwertberichtigungen und Drohverlustrückstellungen von rund 0,3 Millionen Euro aus. Das Betriebsergebnis betrug damit im Berichtsjahr -1,2 Millionen Euro (Vorjahr -3,8 Millionen Euro). Das holdingtypische Zins- und Finanzergebnis lag bei 7,9 Millio- nen Euro, nach 17,2 Millionen Euro in 2019; getragen wurde dies im Wesentlichen von den Gewinnausschüttungen der Immobilientochtergesellschaften, die im Berichtsjahr deutlich niedriger ausgefallen sind (8,5 Millionen Euro in 2020 und 17,9 Millionen Euro in 2019). Unter Berücksichtigung der unter dem Vorjahr liegenden Ertragsteuern konnte im Geschäftsjahr 2020 lediglich ein Jahresüberschuss von 5,5 Millionen Euro (Vorjahr 11,3 Millionen Euro) ver- zeichnet werden.

Für die im Geschäftsjahr 2020 vorgenommenen Geschäftsaktivitäten, die im Zusammenhang mit der Realisierung von Immobilienprojektentwicklungen der Tochtergesellschaften (Anteils- übernahme der Projektgesellschaft die das Mikroappartementhaus in Böblingen im Bestand hält, Immobilienentwicklung Königstraße 45 sowie Kapitalerhöhung der Objektgesellschaft STINAG Kongresshotel GmbH & Co. KG) standen, lag das Gesamtinvestitionsvolumen bei knapp 24,5 Millionen Euro. Insgesamt machen damit die Finanzanlagen 79,7 Prozent der Bi- lanzsumme aus, nach 73,9 Prozent in 2019. Entsprechend verminderte sich der Finanzmittel- bestand um 12,5 Millionen Euro auf 10,5 Millionen Euro, nach 23,0 Millionen Euro in 2019. Wie in den Jahren zuvor lag das Eigenkapital im Berichtsjahr 2020 auf einem weiterhin hohen Niveau von 81,6 % der Bilanzsumme.

STINAG Stuttgart Invest AG Konzern

Zum 31. Dezember 2020 verminderte sich das operative Ergebnis auf 6,5 Millionen Euro (Vor- jahr 11,7 Millionen Euro). Während die konzernweite Gesamtleistung mit 19,2 Millionen Euro nahezu auf dem Vorjahresniveau (19,3 Millionen Euro) lag, zeigte sich bei den sonstigen be- trieblichen Erträgen ein deutlicher Rückgang um 6,6 Millionen Euro auf 3,3 Millionen Euro, insbesondere hervorgerufen infolge niedrigerer Erlöse aus Immobilienveräußerungen - in 2020 wurde lediglich ein kleines Gastronomieobjekt mit einem Veräußerungsgewinn von 1,3 Millionen Euro verkauft - und aus nicht mehr notwendigen Risikovorsorgen. Der erstmalig in 2020 ganzjährig angefallenen Abschreibung auf das Kongresshotel sowie der zeitanteiligen Gebäudeabschreibung für das im Rahmen der Anteilsübernahme in den Bestand genommene Mikroappartementhauses standen die im Vorjahr verzeichneten Sonderabschreibungen für die Hotelausstattung gegenüber, so dass sich die Abschreibungen bei 7,2 Millionen Euro (Vorjahr 7,6 Millionen Euro) bewegten. Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen von insgesamt 5,8 Millionen Euro, nach 6,6 Millionen Euro in 2019, umfassen Corona bedingte Abschreibungen und Wertberichtigungen auf die Miet- und Pachtforderungen sowie Drohverlustrückstellungen von insgesamt 1,7 Millionen Euro; im Vorjahr wurden Sonderaufwendungen für die Ausstat- tungsgegenstände des Kongresshotels von 1,9 Millionen Euro verzeichnet, die im Berichtsjahr nicht mehr angefallen sind. Unter Berücksichtigung des Zins- und Finanzergebnisses von -2,1

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Millionen Euro (Vorjahr -2,0 Millionen Euro) und der Ertragssteuern sowie sonstige Steuern lag damit das Konzernergebnis im Geschäftsjahr 2020 bei 2,7 Millionen Euro, nach 7,2 Millio- nen Euro im Vorjahr.

Die Anlagenquote im Konzern stieg in 2020 infolge der Investitionstätigkeit - Fertigstellung und vollständige Anteilsübernahme der STINAG Microappartements GmbH & Co. KG und Baufortschritt der Projektentwicklung Königstraße 45 in Stuttgart - ein weiteres Mal von 78,8 Prozent in 2019 auf 89,3 Prozent in 2020 an. Zugleich reduzierten sich jedoch auch die flüssi- gen Mittel um 16,4 Millionen Euro auf 14,8 Millionen Euro zum Bilanzstichtag. Die Forderungen aus Miet- und Pachtverhältnissen erhöhten sich um 3,3 Millionen Euro, bedingt durch die Aus- wirkungen der Coronakrise in den Bereichen Hotel-, Gastronomie- und Einzelhandel. Das Ei- genkapital verminderte sich auf 153,2 Millionen Euro (- 8,5 Millionen Euro), die Eigenkapital- quote betrug 61 Prozent und liegt damit weiterhin auf einem hohen Niveau.

Dividendenausschüttung

Zur Stabilisierung der Kapitalausstattung künftiger Investments, die im Rahmen der neu ge- setzten Strategie 2025/30 geplant sind, vor allem aber infolge der aktuellen Corona-Auswir- kungen auf das Immobiliengeschäft ist die Ausschüttung einer konstanten Dividende wie in den vergangenen Jahren aus unternehmerischer wie auch anlagenorientierter Sicht nicht zu befürworten. Deshalb schlagen wir der Hauptversammlung vor, für das Geschäftsjahr 2020 eine Dividende von 0,36 Euro pro Aktie auszuschütten. Damit beträgt die Ausschüttungs- summe 5,4 Millionen Euro. Der darüber hinaus verbleibende Gewinn von 29,9 Millionen Euro wird in voller Höhe auf neue Rechnung vorgetragen.

STINAG Stuttgart Invest AG

Die Vorstandsvorsitzende

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Tagesordnung

der ordentlichen (virtuellen) Hauptversammlung

der STINAG Stuttgart Invest AG, Stuttgart,

am Mittwoch, den 26. Mai 2021, um 10.00 Uhr (MESZ)

Wir laden unsere Aktionärinnen und Aktionäre zu der am Mittwoch, den 26. Mai 2021, 10:00 Uhr (MESZ), in Form einer virtuellen Hauptversammlung, ohne physische Präsenz der Aktio- näre oder ihrer Bevollmächtigten, stattfindenden ordentlichen Hauptversammlung für das Ge- schäftsjahr 2020 ein.

Für die Aktionäre und deren Bevollmächtigte (mit Ausnahme des Stimmrechtsvertreters der Gesellschaft) besteht kein Recht und keine Möglichkeit zur Anwesenheit am Ort der Versamm- lung.

Bitte beachten Sie hierzu die untenstehenden besonderen Hinweise zur Teilnahme an der virtuellen Hauptversammlung.

Ort der Hauptversammlung im Sinne des Aktiengesetzes ist der Sitz der STINAG Stuttgart Invest AG, Tübinger Straße 41, 70178 Stuttgart.

1. Vorlage des festgestellten Jahresabschlusses, des vom Aufsichtsrat gebilligten Konzernabschlusses, des zusammengefassten Lageberichtes für die STINAG Stuttgart Invest AG und den Konzern sowie des Berichtes des Aufsichtsrates für das Geschäftsjahr 2020.

Der Jahresabschluss und der Konzernabschluss sind mit dem uneingeschränkten Be- stätigungsvermerk der Ernst & Young GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Stuttgart, versehen worden. Der Aufsichtsrat hat den Jahresabschluss und den Konzernabschluss gebilligt. Der Jahresabschluss ist damit nach § 172 AktG festgestellt.

Die Hauptversammlung hat deshalb zu diesem Tagesordnungspunkt 1 keinen Beschluss zu fassen.

Der festgestellte Jahresabschluss, der gebilligte Konzernabschluss, der zusammenge- fasste Lagebericht für die STINAG Stuttgart Invest AG und den Konzern sowie der Be- richt des Aufsichtsrates werden den Aktionären und der Hauptversammlung nach §§ 176 Abs. 1, 175 Abs. 2 AktG zugänglich gemacht und zu Beginn der Hauptversammlung vom Vorstand und der Bericht des Aufsichtsrates vom Vorsitzenden des Aufsichtsrates erläu- tert.